Lastig afspraken maken met overheden over nieuwe bestemmingen

Leestijd 3 minuten

De crisis is voorbij en er wordt weer ontwikkeld. Dagelijks sluiten projectontwikkelaars en eigenaren overeenkomsten met gemeenten over nieuwe plannen. Of het nu gaat om samenwerkingsovereenkomsten, intentieovereenkomsten of convenanten, vast onderdeel van die afspraken is vrijwel altijd dat de gemeente zich verplicht om via planologische procedures een nieuwe bestemming mogelijk te maken, bijvoorbeeld kantoren, detailhandel of woningen.

Inspanningsplicht

Meestal is dat geen harde verplichting, maar een inspanningsverplichting. Garanderen kan de gemeente niets, omdat nu eenmaal van tevoren niet bekend is wat er aan zienswijzen of bezwaren van omwonenden binnenkomt en wat de bestuursrechter daarmee zal doen.

Maar vrijblijvend is zo’n inspanningsverplichting zeker niet, zo blijkt uit een arrest van de Hoge Raad van 18 november 2016. In deze zaak handelde een gemeente  in strijd met haar contractuele inspanningsplicht, omdat was verzuimd tijdig akoestisch onderzoek te laten uitvoeren en om voorschriften in het bestemmingsplan op te nemen om botsende functies (wonen en bedrijvigheid) tegen te gaan. Volgens de Hoge Raad handelde de gemeente in strijd met haar inspanningsverplichting, omdat sprake was van eenvoudig te vermijden fouten. In de zienswijzenfase was de gemeente al op deze omissies gewezen, maar had daar niets mee gedaan. Een exoneratieclausule (uitsluiting van aansprakelijkheid) helpt in zo’n geval niet, aldus de Hoge Raad. De gemeente was dus aansprakelijk voor de schade die een gevolg was van het – in strijd met de inspanningsplicht – niet tot stand komen van het bestemmingsplan.

Contract met B&W, maar gemeenteraad denkt er anders over?

Wat nu als B&W zich wel voldoende hebben ingespannen en een (voor)ontwerpbestemmingsplan hebben voorbereid, maar de raad wil niet meewerken? Dat is een vervelende situatie, die zich voordeed in zaken die leidden tot uitspraken van de Raad van State van 9 november 2016 en 18 januari 2017. In beide zaken had een ontwikkelaar met B&W afgesproken dat op hun percelen een woonbestemming werd gelegd, maar daar dacht de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan heel anders over. Geen woonbestemming dus.

Een harde maar vaste rechtspraak in dit soort gevallen is, dat de gemeenteraad niet gebonden is aan door B&W gesloten overeenkomsten. De gemeenteraad moet daarmee wel rekening houden en dit in haar motivering betrekken, maar onder de streep staat het de gemeenteraad helemaal vrij om haar eigen planologische afweging te maken. De gemeenteraad kan een planologische afspraak uit zo’n overeenkomst met B&W dus naast zich neerleggen, mits goed gemotiveerd.

Voor particuliere partijen is dit moeilijk te begrijpen; er is toch een overeenkomst met de gemeente? Dat klopt, maar binnen een gemeente werkt het nu eenmaal zo dat – kort gezegd – B&W over de contracten gaan en de gemeenteraad over de bestemmingsplannen.

Vervelend, maar geen reden tot paniek; verreweg de meeste overeenkomsten met gemeenten worden natuurlijk gewoon nagekomen. Maar wees alert en juich niet te vroeg. Een overeenkomst met een gemeente over een bestemmingswijziging is veel waard, maar geen garantie.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar