Monddoodclausules: geen bezwaar?

Leestijd 3 minuten

Het lijkt op zich niet onredelijk; u verkoopt een deel van uw grond en wil op het resterende deel een leuk bouwplan ontwikkelen. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat de koper – uw nieuwe buurman – daartegen bezwaar gaat maken. Daarom spreekt u af dat de koper geen beroep of bezwaar zal aantekenen tegen activiteiten op het perceel dat uw eigendom blijft. De koper vindt dat geen probleem. Maar wat als hij doorverkoopt? U wilt natuurlijk ook graag dat zijn rechtsopvolgers geen bezwaar of beroep zullen aantekenen. Daarom verbindt u aan de “geen bezwaar”-clausule een kettingbeding, met uiteraard een hoge boete of u legt de afspraak vast in een zogeheten kwalitatieve verplichting, waardoor de afspraak ook gaat gelden voor alle rechtverkrijgenden. Zie hier de klassieke en in de praktijk vaak toegepaste monddoodclausule.

Maar mag dat eigenlijk wel?

Vooropgesteld: zo’n clausule is sowieso niet juridisch waterdicht. Indien de koper of zijn rechtsopvolger toch bezwaar maakt of beroep instelt, is hij bij de bestuursrechter gewoon ontvankelijk. De bestuursrechter houdt geen rekening met dit soort afspraken tussen partijen. Wel zal de verkoper dan – mogelijk – schadevergoeding of een boete willen.

Dat kan alleen als de monddoodclausule ziet op een concreet plan en alleen geldt voor de koper.

Een monddoodclausule met ketting- en boetebeding en/of kwalitatieve verplichting is juridisch niet toegestaan. Zo’n beding komt erop neer dat niet alleen de partij die de afspraak maakt, maar ook al zijn rechtsopvolgers worden afgehouden van de toegang tot rechtsbescherming. Dat is in strijd met de Grondwet, het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en het Internationaal Verdrag voor de bescherming van burgerlijke en politieke rechten. Daarom is zo’n beding nietig, aldus een recent arrest van het Hof Den Bosch van 9 mei 2017. In de zaak waarin dat arrest werd gewezen was het beding in tijd begrensd tot 25 jaar, maar ook dat is volgens het Hof nog steeds te ruim. Zo’n beding verplicht volgens het Hof tot een prestatie die onverenigbaar is met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen en is daarom nietig.

Is een monddoodclausule dan helemaal niet toegestaan? Jawel, maar die afspraak moet dan voldoende concreet en beperkt zijn. Het moet gaan om een concreet bouwplan of concrete activiteiten. Een monddoodclausule mag niet zien op alle denkbare activiteiten die ooit in de toekomst wel eens zouden kunnen plaatsvinden.

Daarnaast mag de afspraak alleen gelden voor de partij die hem maakt en niet voor rechtsopvolgers. Wie het recht heeft om bezwaar te maken, heeft ook het recht om daarvan contractueel – af te zien. Worden echter derden (rechtverkrijgenden) meeverbonden, dan dreigt nietigheid.

Let dus bij monddoodbedingen of – iets vriendelijker – “geen bezwaarclausules” goed op de formulering daarvan.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar