Op kamers in Stad: kamerverhuur en jongerenhuisvesting: juridische spelregels

Leestijd 4 minuten

Eind 2014 gaf ik een overzicht voor de regels die gelden voor jongerenhuisvesting in Groningen. Er zijn inmiddels veel nieuwe regels, dus tijd voor een update. Wat niet is veranderd, is dat we nog steeds de jongste stad van Nederland zijn. Van de ruim 200.000 inwoners zijn er ongeveer 65.000 jonger dan 30 jaar. Dat zorgt voor een bruisende stad en extra draagvlak voor voorzieningen. Maar de leefwijze van jongeren botst weleens met die van anderen (net als thuis!), vandaar dat er nogal wat regels zijn om de Groningse huisvesting van jongeren in goede banen te leiden.

1. Bestemmingsplan
Voor elk pand in Groningen geldt een bestemmingsplan. Daar staat in of er wel of niet gewoond mag worden. In sommige bestemmingsplannen is wonen wel toegestaan, maar kamerverhuur weer niet. Kijk dus eerst goed wat er in het bestemmingsplan staat. Bestemmingsplannen zijn makkelijk te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl.

2. Bestemmingsplan woningsplitsing
Naast het “normale” bestemmingsplan, geldt voor bijna iedere woning in Groningen het bestemmingsplan Woningsplitsing. Daarin staat dat in 2014 bestaande woningen zonder vergunning van de gemeente niet mogen worden gesplitst in meerdere zelfstandige woningen.

3. Bestemmingsplan herziening bestemmingsregels wonen
Voor ongeveer de hele stad gaan nieuwe woonregels gelden. Die staan in het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen. Dat plan is nog niet in werking getreden, maar omdat de gemeenteraad in juni 2016 een voorbereidingsbesluit heeft genomen, worden (bouw)aanvragen al wel aan die nieuwe regels getoetst. Volgens die nieuwe regels moet, bijvoorbeeld bij splitsing van een woning, of als een andere functie (kantoor, winkel) wordt omgezet naar “wonen”, de gebruiksoppervlakte van de nieuwe woning 50m2 bedragen. Als een bestaand kamerverhuurpand wordt gewijzigd in zelfstandige woningen, dan moet een minimale oppervlakte van de nieuw te creëren zelfstandige woning 18m2 zijn.

4. Huisvestingsverordening 2015
Sinds 1 juli 2015 geldt in Groningen een nieuwe huisvestingsverordening. Die regelt dat voor het onttrekken van woonruimte (bijvoorbeeld als een woning wordt omgezet in winkelruimte, maar ook als een zelfstandige woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur)) veelal een onttrekkingsvergunning nodig is. Een onttrekkingsvergunning is niet nodig als een woning minder dan drie verhuurbare kamers heeft en aan maximaal drie personen onzelfstandig wordt verhuurd.

Ook als een woning wordt verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten, moet u een onttrekkingsvergunning aanvragen. Bij splitsing van bestaande zelfstandige woningen heeft u dus (minimaal) twee vergunningen nodig: een vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan én een onttrekkingsvergunning. Er geldt een belangrijke uitzondering. Een onttrekkingsvergunning is niet nodig als een woning minder dan drie verhuurbare kamers heeft en aan maximaal drie personen onzelfstandig wordt verhuurd.

5. Beleidsregels onttrekkingsvergunning woningvorming
Of zo’n onttrekkingsvergunning wordt verleend, beoordelen B&W aan de hand van de Beleidsregels onttrekkingsvergunning woningvorming. Daarbij spelen volkshuisvestelijke aspecten een rol (zijn er voldoende goede woningen?) maar ook de leefbaarheid in de buurt. Als vuistregel geldt dat geen nieuwe onttrekkingsvergunningen worden verleend als voor meer dan 15% van de woningen in een straat al een onttrekkingsvergunning geldt. Een onttrekkingsvergunning voor woningvorming (splitsen in zelfstandige wooneenheden) wordt alleen verleend als de bestaande woning minimaal 140m2 groot is en de nieuw te creëren zelfstandige woningen minimaal 50m2 gebruiksoppervlakte hebben.

Het omzetten van een onzelfstandig kamerverhuurpand naar zelfstandige appartementen is ook onttrekkingsvergunningplichtig. Op grond van de beleidsregels wordt zo’n vergunning slechts verleend als na omzetting appartementen van meer dan 24m2 ontstaan en het aantal huishoudens afneemt. De bouwmassa mag niet toenemen.

6. Huisnummeraanduiding
Splitsing van een pand in verschillende wooneenheden kan gevolgen hebben voor de huisnummering. Als hoofdregel geldt dat ieder verblijfsobject binnen een pand een eigen huisnummer krijgt. Ook geldt de regel dat zelfstandige woonruimten verblijfsobjecten zijn, die dus afzonderlijk genummerd worden. Dat kan gevolgen hebben voor de WOZ- en andere gemeentelijke heffingen. Let als pandeigenaar dus goed op dat u niet meer huisnummers krijgt dan strikt noodzakelijk is. Is dat wel het geval, dan kunt u tegen die ‘nummeraanduidingsbeschikking’ bezwaar maken. Het Kadaster heeft speciaal voor studentencomplexen een stappenplan gepubliceerd, aan de hand waarvan u kunt nagaan hoeveel verblijfsobjecten een pand heeft.

7. Huurovereenkomst of appartementsrecht?
Als u geen eigenaar bent van de woning, maar huurder, is natuurlijk ook van belang wat uw huurovereenkomst zegt over onderverhuur of kamerverhuur. Bent u eigenaar van een appartementsrecht, kijk dan goed in het splitsingsreglement of overleg met de Vereniging van Eigenaars. In appartementencomplexen is onderverhuur, kamerverhuur of ondersplitsing niet altijd toegestaan en kent het splitsingsreglement daarover regels en beperkingen.

Conclusie
Op kamers in Stad wordt niet echt gemakkelijk gemaakt. Laten we het erop houden dat het voor de goede zaak is, want Groningen houdt van zijn jongeren en jongeren houden van Groningen.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar