Planschade en voorzienbaarheid

Leestijd 3 minuten

Soms zit het tegen. U koopt een pand of een stuk grond en kort daarna wijzigt de gemeente de bestemming, waardoor er opeens veel minder mag en kan. Kat in de zak. Het pand of de grond wordt minder waard. Meestal moet die waardevermindering deels worden gecompenseerd door de gemeente (planschade), maar niet als de planologische verslechtering ten tijde van de aankoop al voorzienbaar was. Dat is ook logisch, want dan had de koper daarmee rekening kunnen houden. Bij voorzienbaarheid bestaat dus geen recht op planschade; juristen noemen dit “actieve risicoaanvaarding”.

In een uitspraak van de Raad van State van 9 november 2016 legt de Raad van State nog eens helder uit dat al snel sprake is van actieve risicoaanvaarding. Het gaat er niet om of de koper wist dat het bestemmingsplan zou wijzigen, maar of hij het kon weten.

Aanleiding voor deze uitspraak was een planschadeclaim van de koper van een aantal panden aan de Prins Hendrikkade in Amsterdam waar, niet lang na aankoop, de woonbestemming af werd gehaald. De gemeente weigerde planschade uit te keren, omdat die planologische wijziging – volgens de gemeente – voorzienbaar was. Enkele maanden voor de aankoop was een conceptontwerp van een nieuw bestemmingsplan gepubliceerd, waarin stond dat de woonbestemming zou vervallen. Dat conceptontwerp bestemmingsplan was aangekondigd in een huis-aan-huisblad, maar dat werd niet bezorgd op het adres van de koper (en zijn directeur) en ook niet in de aan te kopen panden zelf; die waren namelijk dichtgetimmerd. Het conceptontwerp bestemmingsplan had enige tijd op internet gestaan, maar was ten tijde van de aankoopdatum via internet niet meer te zien. De koper kende het concept ontwerp bestemmingsplan dus niet. Wel was de koper langs de gemeente gegaan om informatie in te winnen over de planologische situatie van de panden. Hij had zelfs de vraag gesteld of er bestemmingswijzigingen in de maak waren, maar was daarover onjuist geïnformeerd.

Volgens de Rechtbank betekende dit dat de planologische verslechtering voor de koper niet voorzienbaar kon zijn. De koper had volgens de Rechtbank recht op vergoeding van planschade. Helaas voor de koper dacht de Raad van State – onder verwijzing naar harde en vaste jurisprudentie – daar anders over. Het maakt niet uit of de koper in dit geval de planwijziging had voorzien. Ook al had hij deze planologische verslechtering ondanks al zijn inspanningen niet zien aankomen, desondanks was de planwijziging “voor een redelijk denkend en handelend koper” voorzienbaar.

Dat gaat dus heel ver. Het is daarom van belang om bij aankoop van vastgoed zorgvuldig onderzoek te doen naar mogelijke planologische wijzigingen. Als de gemeente daarover onjuiste informatie verstrekt – zoals in deze zaak – is volgens de Raad van State nog steeds sprake van voorzienbaarheid, en bestaat dus geen recht op planschadevergoeding. Wel zou in zo’n situatie sprake kunnen zijn van een onrechtmatige daad en kan op die grondslag een claim worden ingediend. Maar onder het motto ‘voorkomen is beter dan genezen’ is goed planologisch onderzoek vooraf altijd beter dan het indienen van een claim achteraf.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar