Voorzienbare planschade?

Leestijd 4 minuten

Na uren zoeken op Funda, vele woningbezichtigingen en enkele zenuwslopende biedingsrondes hebt u uiteindelijk uw droomhuis gekocht. Maar wat schetst uw verbazing, de waarde van uw droomhuis daalt enkele jaren na de aankoop als een baksteen. Er is namelijk een nieuw bestemmingsplan vastgesteld voor uw perceel, waardoor er opeens veel minder gebouwd mag worden (directe planschade). Of op uw buurperceel mag juist veel meer gebouwd worden dan onder het vorige bestemmingsplan, waardoor u uw rust en uitzicht verliest (indirecte planschade). Als de waardedaling van uw huis een gevolg is van een vergelijking tussen de maximale invulling van de oude planologische mogelijkheden enerzijds en de maximale invulling van de nieuwe planologische mogelijkheden op of rondom uw perceel anderzijds, dan komt u in beginsel in aanmerking voor planschadevergoeding.

In beginsel, want er bestaan de nodige escapes voor de overheid om onder vergoeding van planschade uit te komen. Uit de wet volgt namelijk dat B&W bij een beslissing op een aanvraag tot planschadevergoeding in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak moeten betrekken. Als de schade voorzienbaar was, dan wordt de aanvraag tot planschadevergoeding (doorgaans volledig) afgewezen.

Voorzienbaarheid wordt snel aangenomen

Deze “voorzienbaarheid van een planologische wijziging ” (de schadeoorzaak dus) wordt beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de koop van uw droomhuis, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet volgens de Raad van State rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

In zijn blog van 28 februari 2017 heeft mijn collega Robert van der Velde al gewezen op een uitspraak  van de Raad van State van 9 november 2016, waarin de Raad van State nóg eens uitlegt dat snel sprake is van voorzienbaarheid en dus van risicoaanvaarding door de koper: het gaat er niet om of u als koper wist dat het bestemmingsplan zou wijzigen, maar of u het kón weten. Ook al had de koper in die zaak de planologische verslechtering – ondanks al zijn inspanningen – niet zien aankomen, desondanks was de planwijziging "voor een redelijk denkend en handelend koper" voorzienbaar.

Bedoelde of onbedoelde nuancering?

In de uitspraak van 17 mei 2017 lijkt de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State  enige nuancering aan te brengen in het hiervoor geschetste kader. In deze planschadezaak stelden B&W van Breda zich op het standpunt dat er sprake was van voorzienbaarheid. Volgens B&W waren er concrete en gepubliceerde beleidsvoornemens, in de vorm van de Detailhandelsnota 2002. In een artikel in Het Stadsblad van 17 oktober 2001 stond vermeld dat een zogenaamde consultatieronde op de concept-Detailhandelsnota van de gemeente Breda van start zou gaan.

De Raad van State merkt hierover op dat de zakelijke inhoud van de Detailhandelsnota 2002 in dat artikel niet wordt weergegeven. De publicatie in Het Stadsblad is volgens de Raad van State niet concreet genoeg om te kunnen aannemen dat de koper de planologisch nadelige ontwikkeling had moeten voorzien.

De volgende overwegingen van de Raad van State zijn echter opvallender. B&W hebben volgens de Raad van State namelijk niet aangetoond dat de Detailhandelsnota 2002 ten tijde van de aankoop op de website van de gemeente is gepubliceerd. Hiermee lijkt de Raad van State aan te geven dat het publiceren van enig beleidsvoornemen via een website volstaat om als concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt te kunnen kwalificeren.

Nog opvallender is het volgende. Dat de nota eenvoudig te vinden was via Google, zoals  B&W in deze zaak stelden, kan B&W volgens de Raad van State niet baten omdat “op een aspirant-koper geen onderzoeksplicht rust”. Deze overweging wekt enige verbazing. Immers, civielrechtelijk rust er op zowel de koper als de verkoper enige onderzoeks- dan wel mededelingsplicht. Hoeft een koper bestuursrechtelijk gezien, in ieder geval in het kader van aanspraak op planschadevergoeding, geen onderzoek te doen?

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State lijkt hiermee de drempel voor gemeenten om verzoekers om planschade voorzienbaarheid tegen te werpen iets te hebben verhoogd.

Wilt u weten of u in aanmerking komt voor planschadevergoeding, ik adviseer u graag.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar