Onderzoek naar bestemmingsplan verplicht bij verhuur bedrijfsruimte?

25 januari 2016

Hoe ver de informatieplicht gaat van een verhuurder van bedrijfsruimte, is eind vorig jaar door de Hoge Raad uitgemaakt in een zaak tussen een horecaondernemer die bedrijfsruimte huurde van InBev.

InBev (zelf ook huurder) verhuurde bedrijfsruimte (onder) aan een horecaonderneming die van plan was een Italiaans restaurant te beginnen. De horecaondernemer wilde het pand verbouwen toen bleek dat er een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig was. Het bestemmingsplan liet horeca slechts toe indien dit behoorde bij een casino.

Dwaling
De horecaondernemer wilde met een beroep op dwaling de huurovereenkomst vernietigen. De horecaondernemer stelde dat hij de overeenkomst nooit zou zijn aangegaan als hij geweten zou hebben van de beperkte mogelijkheden van bestemmingsplan. Volgens InBev had de horecaondernemer dat zelf maar moeten nagaan voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst.

Grote speler dus allesweter?
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat InBev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt had moeten weten wat de precieze bestemming op het pand was en welke problemen dit voor de horecaondernemer met zich bracht. Daarmee werd een mededelingsplicht van Inbev aangenomen boven een onderzoeksplicht van de ondernemer.

De Hoge Raad oordeelde op 27 november 2015 anders. Volgens de Hoge Raad is het antwoord op de vraag of InBev de onderhuurder had behoren in te lichten in verband met wat zij over de dwaling van de onderhuurder wist of behoorde te weten, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij geldt als uitgangspunt dat bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen kan worden opgenomen voor omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte was. Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt dat een verplichting tot “preventief” inlichten niet snel wordt aangenomen.

Van “behoren in te lichten” zal in het algemeen slechts sprake zijn als de partij zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Daarbij wordt acht  geslagen op bijvoorbeeld de deskundigheid van die partij ten aanzien van de omstandigheid waarover gedwaald wordt en of die partij gelet op die deskundigheid geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.

Het enkele feit dat InBev een grote professionele speler is, is onvoldoende reden om aan te nemen dat InBev de problemen met het bestemmingsplan had moeten voorzien en de horecaondernemer daarvoor had moeten waarschuwen. Dit had het Hof nader moeten motiveren aldus de Hoge Raad. Tevens had het Hof aandacht moeten besteden aan het verweer van InBev dat partijen waren overeengekomen dat de horecaondernemer zelf had moeten onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor de bestemming. Dit laatste hangt samen met de algemene bepalingen van het ROZ-model, waarin die verantwoordelijkheid bij de huurder werd neergelegd.

Doe onderzoek
Kortom: een huurder mag er bij het sluiten van de huurovereenkomst niet zomaar van uitgaan dat zijn (professionele) verhuurder bij de gemeente heeft onderzocht of de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak ook de bestemming van het gehuurde toelaat. Maar evengoed dient een verhuurder zich bedacht te blijven op zijn positie en de informatie die hij in zijn organisatie heeft (ontvangen).

Een huurder doet er dus verstandig aan om bij de gemeente navraag te doen, maar dat kan ook gezamenlijk gebeuren. Daarmee voorkomen partijen problemen achteraf. Een alternatief zou nog kunnen zijn om een ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst op te nemen voor het geval achteraf mocht blijken dat de bestemming van het gehuurde niet past binnen het bestemmingsplan. Daarover zal dan echter wel overeenstemming moeten worden bereikt tussen partijen.

Voorkomen is in veel gevallen beter dan genezen.

Mocht u vragen hebben over (ver)huur van bedrijfsruimte, dan kunt u contact opnemen met mr. Saskia Frijling.

Meer nieuws

Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar