Box III heffing in strijd met EVRM bij verlieslijdende verhuur woningen

Leestijd 4 minuten

Verhuurders van woningen moeten box III heffing betalen over de waarde van de woningen die hun eigendom zijn. Advocaat-Generaal Hammerstein heeft recent in een conclusie geoordeeld dat de box III heffing in strijd kan zijn met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), als de verhuurder door de omvang van deze heffing (structureel) verlies lijdt.

De feiten

Een verhuurder is eigenaar van een verhuurde bovenwoning. Hij heeft de woning in verhuurde staat gekocht. De huurster van deze bovenwoning geniet huurbescherming. Dat betekent onder andere dat de verhuurder de huur ieder jaar enkel mag indexeren met een vastgesteld percentage, waardoor de huur (ver) beneden een marktconforme prijs is en blijft.

De verhuurder moet over de waarde van de bovenwoning inkomstenbelasting in box III betalen. De waarde van de woning wordt sinds 1 januari 2010 gesteld op de WOZ-waarde, waarbij rekening wordt gehouden met de lagere waarde wegens de verhuurde staat.

Vóór 1 januari 2010 werd de waarde van deze bovenwoning gesteld op de waarde in het economische verkeer. Deze waarde is bij de verhuurder meer dan 25% lager dan de WOZ-waarde. De wetswijziging leidt dus tot een aanzienlijk hogere heffing, zodanig zelfs dat de verhuurder vanaf 2010 structureel verlies lijdt bij het verhuren van de bovenwoning (circa € 4.900 verlies per jaar).

Box III heffing in strijd met ‘fair balance’

De verhuurder is van oordeel dat de box III heffing in strijd is met het EVRM. Volgens de verhuurder leidt de regelgeving ertoe dat geen sprake is van een ‘fair balance’ tussen enerzijds het ongestoorde genot van zijn eigendom en anderzijds de legitieme inbreuk die belastingheffing daarop mag maken.

Gemiddeld en indirect rendement

De belastinginspecteur vindt dat de box III heffing de ‘fair balance’ niet schaadt. De inspecteur stelt dat het forfaitaire rendement van 4% in box III een gemiddeld rendement is dat belastingplichtigen over een langere periode over hun vermogen kunnen behalen. Bij (verhuurde) woningen moet daarbij niet alleen worden gekeken naar het directe rendement (de huurpenningen), maar ook naar het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de woning).

Oordeel Advocaat Generaal-Hammerstein

Anders dan de inspecteur, ziet Hammerstein geen aanleiding om bij de bepaling van het jaarlijkse rendement ermee rekening te houden dat de woning in de toekomst mogelijk met winst zal worden verkocht. Ook vindt Hammerstein niet van belang dat de huurder in de toekomst de huur zou kunnen opzeggen, waarna de waarde van de woning aanzienlijk zal stijgen.

De combinatie van de box III heffing en de huurprijswetgeving leidt ertoe dat de verhuurder structureel verlies lijdt op zijn investering. Hammerstein rekent de wetgever aan dat hij bij het ontwerpen van de regelgeving per 1 januari 2010 onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van verhuurders zoals in bovenstaand voorbeeld. Daarbij merkt hij op dat de nieuwe waarderingsregels voor huurbeschermde verhuurde woningen meebrengen dat de gemiddelde belastingdruk op dit soort woningen hoger is dan die voor andere vermogensbestanddelen die in box III worden belast. Gelet op al deze omstandigheden acht Hammerstein de regelgeving in strijd met het vereiste van ‘fair balance’.

Als verhuurder bezwaar maken? Ook bij een gebrek aan redelijke winst?

De Advocaat-Generaal heeft niet het laatste woord; de Hoge Raad moet nog arrest wijzen in deze zaak en mag afwijken van het oordeel van Hammerstein. De vraag is echter of de Hoge Raad dat zal doen. De motivering van Hammerstein is namelijk naar mijn oordeel logisch en passend binnen andere uitspraken over de ‘fair balance’. Voor verhuurders die in een vergelijkbare positie verkeren zoals de verhuurder in deze procedure is het daarom zaak om bezwaar te maken tegen hun aanslag inkomstenbelasting.

Voor een verhuurder van een huurbeschermde verhuurde woning die geen verlies lijdt, maar ook niet een redelijke winst realiseert, vindt Hammerstein dat de ‘fair balance’ niet wordt geschonden. Dit is naar mijn oordeel een reëel standpunt: het gebrek aan een redelijke winst is wel een aanwijzing voor strijd met de ‘fair balance’, maar is op zichzelf daarvoor onvoldoende. Deze verhuurder zal dus andere omstandigheden moeten aanvoeren, waaruit blijkt dat zijn belang toch onevenredig wordt geschaad door de waarderingsregels. Alleen dan heeft bezwaar tegen de aanslag inkomstenbelasting voor deze verhuurder kans van slagen.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar