Conclusie Advocaat-Generaal Hoge Raad over WOZ-beschikking woning aardbevingsgebied

Leestijd 4 minuten

Recent oordeelde de Rechtbank Noord-Nederland dat de NAM waardevermindering van een woning als gevolg van (het risico op) aardbevingen moet vergoeden, ook als er nog geen sprake is van fysieke schade of als de woning nog niet is verkocht. Goed nieuws, al ligt het voor de hand dat hierover het laatste woord nog niet is gezegd.

WOZ-waarde

Andere discussies spelen in het kader van de Wet waardering onroerende zaken. Deze discussies worden gevoerd tussen eigenaren van onroerende zaken met betrokken gemeenten in het aardbevingsgebied en deze staan in principe los van discussies met de NAM. Ook recent is de conclusie van Advocaat-Generaal (A-G) IJzerman bij de Hoge Raad naar aanleiding van een procedure over de WOZ-waarde van een woning per 1 januari 2013, na de aardbeving op 16 augustus 2012. De A-G concludeerde in de betreffende casus dat het beroep in cassatie van de belanghebbende ongegrond is.

De woning van de belanghebbende is gelegen in het aardbevingsgebied. Als gevolg van de aardbeving op 16 augustus 2012 heeft de woning van belanghebbende geen zichtbare schade geleden. De WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2013 werd conform de wettelijke regeling per 1 januari 2012 vastgesteld op € 97.000. Belanghebbende was het hier niet mee eens en stelde dat de waarde lager was door een bijzondere omstandigheid, namelijk de aardbeving. Daarom moest uit worden gegaan van de waardepeildatum 1 januari 2013 en een waarde van € 80.000. Belanghebbende verkocht zijn woning op 13 november 2015 voor € 116.000.

Hoofdregel waardepeildatum WOZ-waarde

Voor de bepaling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt als hoofdregel gekeken naar de waarde die de onroerende zaak heeft op de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De WOZ-waarde per 1 januari 2013 wordt dus bepaald aan de hand van de waardepeildatum op 1 januari 2012.

Uitzonderingen

In de wet zijn een paar uitzonderingen geformuleerd op de hoofdregel. De waarde wordt bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het jaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (in dit geval 2013) indien de onroerende zaak na 1 januari 2012:

  • is opgegaan in een of meer andere onroerende zaken;
  • is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging dan wel verandering van bestemming;
  • een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.

De rechtbank

De rechtbank oordeelde in beroep dat de gemeente terecht uit was gegaan van een waardepeildatum per 1 januari 2012, maar dat daarbij wel rekening moest worden gehouden met het aardbevingsrisico. De waarde werd door de rechtbank in goede justitie bepaald op € 85.000.

Het gerechtshof

Belanghebbende en gemeente gingen in hoger beroep bij het gerechtshof. Het hof volgde eveneens niet de stelling van de belanghebbende dat de waardepeildatum van 1 januari 2013 van toepassing is, omdat alleen sprake is van een bijzondere omstandigheid indien die omstandigheid bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. Dat was niet het geval voor woningen gelegen in het aardbevingsgebied die in het betreffende tijdvak geen schade hebben opgelopen, aldus het hof. Het hof volgde de waardering van de gemeente van € 97.000. De gemeente kon namelijk aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten aannemelijk maken dat de waarde van de woning van belanghebbende juist was vastgesteld.

Conclusie

De A-G volgt de stelling van het hof niet dat alleen sprake is van een bijzondere omstandigheid indien die omstandigheid bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. De A-G is van oordeel dat de aardbeving van 16 augustus 2012 ten aanzien van de woning van belanghebbende is aan te merken als een bijzondere omstandigheid. Daarmee is dan nog niet gezegd, dat de gewenste waardepeildatum van 1 januari 2013 van toepassing is: ook is namelijk vereist dat het object als gevolg van de bijzondere omstandigheid, de aardbeving, een waardevermindering heeft ondergaan. Uit de vaststelling van de feiten leidt de A-G af dat de waarde van de woning van belanghebbende niet lager is dan de vastgestelde waarde door de gemeente van € 97.000. Er was dus naar het oordeel van de A-G geen grond om af te wijken van de waardepeildatum van 1 januari 2012.

Hoge Raad

De Hoge Raad dient zich nog uit te laten over de zaak en kan de conclusie van de A-G volgen of daarvan afwijken. Wordt vervolgd!

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar