Ladder voor duurzame verstedelijking

Leestijd 3 minuten

De crisis lijkt voorbij en er wordt weer volop gebouwd. Van de crisis hebben we geleerd dat we niet voor leegstand moeten bouwen. Bovendien vinden we efficiënt ruimtegebruik tegenwoordig belangrijk, bijvoorbeeld niet uitbreiden als inbreiden ook kan. Om dat juridisch te borgen schrijft het Besluit ruimtelijke ordening (in artikel 3.1.6 lid 2) de “ladder voor duurzame verstedelijking” (hierna de Ladder) voor.

De Ladder houdt in dat in een bestemmingsplan (of ander ruimtelijk besluit) voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling goed wordt gemotiveerd a) dat er behoefte is aan die ontwikkeling én b) als het gaat om een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, goed wordt gemotiveerd waarom die nieuwe stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Als er een nieuw woningbouwproject of een nieuwe detailhandelslocatie wordt ontwikkeld, dan brengt de Laddertoets met zich dat daaraan voorafgaand eerst moet worden onderzocht of er – gezien de regionale behoefte – eigenlijk wel vraag is naar nieuwe woningen of nieuwe winkel vierkante meters. En als die behoefte er is, moet eerst worden onderzocht of dat woningbouwproject of die detailhandelslocatie niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gebouwd.

Wanneer stedelijke ontwikkeling?

De Raad van State toetst nogal streng of aan die Laddertoets is voldaan. Daardoor is er veel jurisprudentie ontstaan over de vraag wanneer nu exact sprake is van een “nieuwe stedelijke ontwikkeling”. In een overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 heeft de Raad van State die jurisprudentie overzichtelijk op een rijtje gezet. Daaruit blijkt dat al snel sprake is van een stedelijke ontwikkeling, bijvoorbeeld als het gaat om zorgvoorzieningen, hotels of ziekenhuizen. Maar ook een recreatiepark of een mestvergistingsinstallatie kan een “stedelijke ontwikkeling” zijn. Woningbouwprojecten van meer dan 11 woningen zijn volgens de Raad van State een “stedelijke ontwikkeling”; woningbouwprojecten met maximaal 11 woningen dus niet.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Wat is nieuw? Soms wordt er ontwikkeld op een terrein waar al gebouwd is of waar het oude bestemmingsplan ruime bouwmogelijkheden kent. Ook daarover geeft de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 uitsluitsel. Als het bestemmingsplan geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt (bijvoorbeeld omdat het vorige bestemmingsplan een groot bouwvlak kende) is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Maar dat wordt anders als sprake is van substantiële functiewijzigingen (bijvoorbeeld wonen wordt bedrijfsterrein).

De overzichtsuitspraak bevat nog veel meer interessante Ladderaspecten, bijvoorbeeld hoe om te gaan met wijzigingsbevoegdheden en de vraag wie zich op strijd met de Laddertoets kunnen beroepen (relativiteit). Die gaan het bestek van dit blog te buiten maar maken de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 wel tot verplichte kost voor iedereen die met bouwen en ontwikkelen te maken heeft.

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar