Ontstaan er twee huurovereenkomsten als een deel van het gehuurde wordt verkocht?

Leestijd 3 minuten

Het beginsel “koop breekt geen huur” is een belangrijk beginsel in het huurrecht (artikel 7:226 BW). Kort gezegd krijgt de huurder bescherming als de verhuurder het gehuurde overdraagt. De verkrijger wordt van rechtswege verhuurder en wordt gebonden aan de al bestaande huurovereenkomst.

Maar hoe zit het als slechts een deel van het gehuurde van eigenaar wisselt? Aan wie moet de huurder dan de huur betalen? De Hoge Raad gaat in haar uitspraak van 6 oktober 2017 in op deze vragen.

Vorderingen van de nieuwe eigenaar

De zaak speelt zich af op Sint Maarten waar sinds 1972 een stuk grond (1.033 m2) wordt gehuurd. In 2007 wordt een deel van het gehuurde (241 m2) door de eigenaar/verhuurder overgedragen. De huurder blijft de huurpenningen aan de oorspronkelijke eigenaar voldoen terwijl de nieuwe eigenaar meent recht te hebben op een deel van de huurpenningen.

De nieuwe eigenaar stelt dat op grond van het gelijkluidende art. 7:226 Burgerlijk Wetboek Sint Maarten (BWSM) een huurovereenkomst tot stand is gekomen waaruit het recht op betaling van huurpenningen volgt. Hij zegt als nieuwe verhuurder inmiddels huurpenningen misgelopen te zijn. De nieuwe verhuurder vordert van de huurder betaling van achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst op grond van “wanbetaling”.

Het “Caribische Hof” oordeelt dat art. 7:226 BWSM niet van toepassing is, omdat niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen. De huurovereenkomst kan niet gesplitst worden en de rechten en plichten van de oorspronkelijke eigenaar als verhuurder zijn niet overgegaan op de nieuwe eigenaar.

De Hoge Raad splitst de huurovereenkomst

Cassatie van deze zaak vindt plaats bij de Hoge Raad in Den Haag. De Hoge Raad buigt zich over de toepassing van art. 7:226 BWSM en stelt eerst vast dat door toepassing van het concordantiebeginsel gekeken moet worden naar de toelichting op het gelijkluidende Nederlandse artikel 7:226 BW.[1] Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever art. 7:226 BW buiten toepassing heeft willen laten bij de overdracht van een gedeelte van het gehuurde. De huurder komt derhalve geen huurrechtelijke bescherming toe tegen de verkrijger van zo’n gedeelte.

De Hoge Raad overweegt echter dat het niet de bedoeling is van de wetgever om de huurder bescherming te onthouden tegen een opvolgende verkrijger van een gedeelte van het gehuurde. Art. 7:226 BW dient daarom extensief uitgelegd te worden met als gevolg dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten.

Geen toerekenbare tekortkoming

Of de huurovereenkomst gesplitst moet worden, zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld. In onderhavig geval oordeelt de Hoge Raad dat de oorspronkelijke huurovereenkomst gesplitst moet worden. Nu de huur wordt gesplitst tussen de eigenaren is het vervolgens de vraag of huurder tekort schiet nu hij geen huurpenningen aan de nieuwe eigenaar heeft betaald.

De Hoge Raad geeft duidelijk antwoord: zolang de huurder niet bekend is met de eigendomsoverdracht, kan hij bevrijdend aan de oorspronkelijke huurder betalen (art. 6:34 BWSM). Na kennisneming geldt dat niet meer, maar dan is het uitgangspunt dat de huurder de betaling kan opschorten totdat de verhuurders hem hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst. Dit volgt uit de beschermingsgedachte van artikel 7:226 BW.

 


[1] Het concordantiebeginsel houdt in dat het burgerlijk recht binnen het Koninkrijk zoveel mogelijk op overeenkomstige wijze uitgelegd moet worden (artikel 39 lid 1 Statuut voor het Koninkrijk der Nederlanden).

Reacties

Nog geen reacties

Laat een reactie achter
  • Wordt niet openbaar gemaakt
Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar