Indeplaatsstelling en faillissement

26 maart 2015

Als een huurder failliet gaat, is de verhuurder gerechtigd om de huur op te zeggen met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. De verhuurder zal vervolgens graag het gehuurde zo spoedig mogelijk ontruimd willen zien, zodat hij het aan een ander kan verhuren. Maar wat nou als de curator een overnamekandidaat heeft die deze bedrijfsruimte wil huren? Kan de curator de verhuurder dan dwingen die overnamekandidaat te accepteren als nieuwe huurder?

Indeplaatsstelling

De wet biedt de huurder (en bij faillissement de curator) de mogelijkheid om bij bedrijfsoverdracht een nieuwe huurder in de plaats te laten stellen van de oude huurder. Dit geldt enkel bij artikel 290-bedrijfsruimte (bijv. winkels en horeca). Een indeplaatsstelling kan buiten rechte tot stand worden gebracht als de verhuurder meewerkt. Doet hij dat niet, dan is een procedure noodzakelijk. Aan het verkrijgen van een machtiging tot indeplaatsstelling kleven vervolgens drie voorwaarden.

Bedrijfsoverdracht

Ten eerste is vereist dat de nieuwe huurder het in de gehuurde bedrijfsruimte uitgeoefende bedrijf overneemt en op (vrijwel) dezelfde wijze voortzet. Er moet in principe sprake zijn van een lopend bedrijf dat wordt overgenomen, maar een tijdelijke staking vanwege het faillissement staat meestal niet in de weg aan indeplaatsstelling.

Zwaarwichtig belang en voldoende waarborgen

Ten tweede moet de curator aannemelijk maken dat zijn belang bij de overdracht van het bedrijf zwaarwegend is. De overdracht moet in principe leiden tot (aanzienlijke) baten voor de boedel. Behoud van werkgelegenheid is een belang dat ook mee kan wegen.

Ten derde moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke toekomstige bedrijfsvoering. De huurder moet zich daarbij realiseren dat hij geheel in de plaats treedt van de oude huurder. Dat betekent dat hij een eventuele huurachterstand van de oude huurder zal moeten voldoen en daarvoor waarborgen moet bieden.

Belangenafweging

Als aan voornoemde vereisten wordt voldaan, zal de rechter een belangenafweging maken tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Daarbij neemt hij alle omstandigheden in aanmerking die door huurder en verhuurder naar voren zijn gebracht. Als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, wordt de vordering tot indeplaatsstelling afgewezen.

Doorkruising door opzegging?

In principe gaat een opzegging door de verhuurder vóór een vordering van de curator tot indeplaatsstelling. Er zou dus een race tegen de klok kunnen ontstaan; wie is het eerste? Dit wordt echter anders als de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als misbruik van recht moet worden beschouwd. Dit is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder op de hoogte is van het voornemen tot indeplaatsstelling en weet dat de nieuwe huurder zal kunnen voldoen aan de huurverplichtingen. Ook kan in aanmerking worden genomen of sprake is van een huurachterstand en of de verhuurder verder belang heeft bij huurbeëindiging.

Van belang is daarbij echter wel dat de curator met bekwame spoed handelt. Als de curator niet spoedig reageert op een opzeggingsbrief en niet om indeplaatsstelling verzoekt, kan het zijn dat zijn kansen op indeplaatsstelling zijn verkeken.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Paulien Waninge.

Meer nieuws

Start chatgesprek

Medewerkers zijn nu beschikbaar

Onze medewerkers zijn nu online om uw zakelijke vragen te beantwoorden. Vul de naam van uw organisatie in en klik op "Start chat" om een chatgesprek te starten.

Sorry, de chat is momenteel niet beschikbaar